2013年10月，甲房地产开发公司（以下简称“甲公司”）与乙签订了《商品房（预）销售合同》（以下简称“案涉售房合同”），并办理了商品房预售合同备案。案涉售房合同约定，由乙购买甲公司开发的××商业大厦1002~1022号房屋（以下简称“案涉房屋”），总价款6000万元。随后，甲公司向乙出具了首付款收据，乙向丙银行申请贷款3000万元。丙银行遂与甲公司、乙签订了《个人购房借款及担保合同》（以下简称“案涉贷款担保合同”），约定乙以案涉房屋作为贷款的抵押担保，甲公司为该贷款提供阶段性保证。案涉贷款担保合同签订后，丙银行与乙办理了案涉房屋的抵押权预告登记。后因乙逾期还款，丙银行起诉至法院。法院经审理后作出判决：甲公司对丙银行的债权本金及利息等共计3500万元承担连带清偿责任，并有权向乙追偿；乙在案涉房屋具备抵押权登记条件时，配合办理登记手续。该判决生效后丙银行申请了强制执行。
2020年11月，乙因犯非法吸收公众存款罪被追究刑事责任。2020年12月，法院裁定受理甲公司破产重整申请并指定了管理人。2021年1月，丙银行发现甲公司在与乙关于案涉房屋交付纠纷的另案诉讼中，自认双方所签订案涉售房合同实际是借款担保，其房屋买卖并非真实意思表示，而系通过签订虚假售房合同套取丙银行贷款。法院审理后对甲公司供述予以确认，并据此判决案涉售房合同无效。该案经二审和再审后均维持一审判决。据此，丙银行认为，甲公司与乙恶意串通套取贷款已损害其合法权益，应承担连带责任，包括承担共同配合办理抵押登记的义务；其在审核有关材料和签约放款过程中已尽到合理注意义务，系善意第三人；甲公司与乙签订的案涉售房合同因双方通谋虚伪表示而无效，不能对抗善意第三人，不影响案涉贷款担保合同及抵押权预告登记的效力；案涉售房合同无效后，甲公司即为案涉房屋抵押权预告登记义务人，应当在具备条件时配合办理抵押登记手续；因甲公司已经宣告破产重整，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》 （以下简称《解释》）第52条第2款的规定，其对案涉房屋享有优先受偿权。随后，丙银行诉诸法院请求判决对案涉房屋拍卖、变卖并对处置价款优先受偿。甲公司辩称，案涉房屋已属破产财产，丙银行对其仅享有普通债权；抵押权预告登记不产生抵押权效力，不能就房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权，且案涉房屋在法律和事实上均已无法由抵押权预告登记转抵押权登记。
其一，关于抵押权预告登记权利人享有优先受偿权的情形与条件限制的问题。长期以来，对于已办理抵押权预告登记、客观上无法办理抵押权登记的，预告登记权利人享有何种权利的问题一直存在争议。《民法典》虽然将预告登记适用范围扩展到除房屋买卖合同之外的其他不动产物权协议，但也明确了抵押期间抵押物可通过转让等方式处分。从制度层面上看，对抵押权预告登记权利人的保护力度明显弱于其他类型的预告登记。
《解释》的出台弥补了这一空白，其第52条赋予了抵押权预告登记权利人在特定条件下具有优先受偿权的效力。根据该条规定，抵押权预告登记在以下两种情形下具有抵押权登记的效力：一是建筑物已办理首次登记，具备办理抵押登记条件的；二是在抵押人破产的情况下，抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，受理破产申请时在抵押财产的价值范围内予以支持，但是在法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。由于在抵押人破产的情况下，抵押权预告登记权利人无法等到办理抵押登记条件具备时再主张优先受偿权，司法解释参照《企业破产法》第46条关于破产程序中债权加速到期的有关规定，赋予了抵押权预告登记在特定条件下具有抵押登记的效力，在抵押人破产的情形下，法院无须再审查抵押预告登记是否具备抵押登记的条件，即可直接赋予预告登记权利人就预告登记的抵押财产享有优先受偿的权利。
其二，关于抵押财产所有人破产、抵押权预告登记权利人能否享有优先受偿权的问题。根据 《解释》第52条，预告抵押登记权利人享有优先受偿权的情形之一是抵押人破产，而本案的特殊之处在于破产的是抵押财产所有权人甲公司，而非抵押人为乙。甲公司和一审法院均认为本案不适用《解释》第52条的规定。对此，笔者认为，应全面理解有关制度规定，并结合实际进行综合判断。实践中，在开发商与购房人恶意串通签订虚假预售合同套取银行资金的情形下，法院判决确认预售合同无效无可争议，但此时的房屋所有权人与抵押人（购房人）并不一致，此情形下开发商破产的，应当视为已符合抵押权预告登记转本登记条件。根据《民法典》第159条的规定，当事人恶意阻却抵押条件成就的，视为条件已成就。在开发商恶意阻却抵押条件成就的情形下，应视为愿以其财产作为抵押财产，满足抵押财产作为破产财产的条件，应赋予善意抵押预告登记权利人在该情况下享有优先受偿权，否则，对预告登记权利人有失公平，也违背了抵押权预告登记制度设立的初衷。本案中，丙银行在开展信贷业务中已尽到合理审慎义务并办理了抵押权预告登记，因甲公司与乙恶意阻却而未能办理抵押权登记手续，作为善意第三人，其优先受偿权主张应予以支持。
本案二审法院经审理认为，乙与甲公司通过签订虚假商品房预售合同套取银行资金导致案涉售房合同无效，丙银行与乙签订案涉贷款担保合同并办理案涉房屋的抵押权预告登记过程中并无违法或重大过失，可认定构成善意第三人；案涉售房合同被认定无效并不影响案涉贷款担保合同及抵押权预告登记的效力；根据《企业破产法》《解释》等规定，本案抵押权预告登记于破产申请受理时即视为办理抵押登记的条件已成就，丙银行作为抵押预告登记权利人依法对案涉房屋享有优先受偿权。二审法院随后判决：（1）撤销一审民事判决；（2）确认丙银行对案涉房屋的拍卖、变卖处置价款享有优先受偿权。
