房子抵押贷款能贷多少?从50万到1000万,差距藏在这7个细节里

赵大哥最近特困惑,他那套市区的房子,中介说最少值 200 万,可去银行办抵押贷款,人家只肯贷 120 万。“这数是怎么算出来的?难道银行跟我有仇?” 其实啊,房子抵押贷款的额度,就像菜市场买菜,不是你说多少钱就多少钱,得看秤(评估价)、看菜的新鲜度(房子情况),还得看你兜里有多少钱(个人资质)。

今天兑铺贷款就用大白话聊聊,房子抵押到底能贷多少,那些影响额度的 “隐形开关” 都藏在哪。

一、先搞懂“评估价”:银行眼里你的房子值多少钱

赵大哥的房子之所以贷得少,第一步就栽在了评估价上。他自己觉得房子值 200 万,可银行评估师来了之后,拿着计算器敲了半天,说:“最多 170 万。”

评估师算钱有三个死规矩:

  • 看最近成交的邻居卖了多少。赵大哥小区最近三个月成交了 5 套房,最贵的 168 万,最便宜的 155 万,平均下来 162 万。
  • 看同地段的房子挂多少钱。隔壁小区一模一样的户型,挂牌价 165-172 万,取个中间数 168 万。
  • 扣掉房子的 “磨损费”。赵大哥的房子住了 10 年,墙皮有点掉,窗户还是老式的,评估师说 “得扣 5 万折旧费”。

最后算下来 163 万,评估师大手一挥:“给你凑个整,165 万。” 就这,比赵大哥自己估的少了 35 万。

这里有个关键公式:贷款额度 = 评估价 × 抵押率。银行不会按评估价全款贷给你,总得留点心眼,这个 “心眼” 就是抵押率。比如赵大哥的房子评估 165 万,抵押率 60%,165×60%=99 万,银行四舍五入给了 100 万。

二、房子本身的“硬件”:决定抵押率的高低

同样是 165 万的评估价,有人能贷 115 万,有人只能贷 82 万,问题就出在房子的 “硬件配置” 上。

1. 房子类型:住宅比商铺多贷 20%

开饭店的王姐用商铺抵押,评估价 165 万,抵押率只有 50%,只能贷 82 万。银行的理由是:“商铺生意好坏影响房价,万一你还不上钱,商铺砸手里不好卖。”

而住宅就吃香多了:

普通商品房:抵押率 60%-70%(新房能到 70%,老房子 60%)

别墅:独栋别墅 50%-60%,联排别墅 60%-65%(别墅太贵,接盘的人少)

公寓:商住公寓 40%-50%,纯住宅公寓 50%-60%(公寓产权年限短,水电费还贵)

2. 房龄和面积:太老太小都吃亏

赵大哥的房子房龄 10 年,不算太老,但面积只有 55 平米,银行说 “面积小于 60 平米,抵押率降 5%”。就这 5%,让他少贷了 8 万多。

银行对房子的“身材”很挑剔:

  • 房龄超 20 年:抵押率直接砍 10%(比如本来能贷 70%,现在最多 60%)
  • 面积小于 50 平米:很多银行直接拒贷,能贷的也得降 10%-15%
  • 顶楼或底楼:评估价再砍 2%(顶楼漏水风险高,底楼潮湿)

不过学区房是例外。同事小李的房子 45 平米,房龄 15 年,但属于重点学区,抵押率 65%,比同面积非学区房多贷了 15 万。

三、你的个人资质:信用好能多贷 5%-10%

赵大哥的贷款额度还有个坑:他 3 年前有过一次信用卡逾期,虽然只晚还了 10 天,但银行还是把他的抵押率从 60% 降到了 55%。

银行看你“靠谱不靠谱”,主要看这三点:

  • 征信记录:近 5 年有逾期,尤其是连续 3 次以上逾期,抵押率肯定降;逾期次数多的,可能直接被拒贷。
  • 收入情况:月供不能超过月收入的 50%。赵大哥月收入 2 万,月供 8000,刚好 40%,符合要求;如果月供超过 1 万,银行可能会让他少贷点。
  • 负债情况:名下有其他贷款的,所有月供加起来不能超过月收入的 55%。比如你每月还车贷 3000,房贷月供 8000,月收入 2 万,3000+8000=11000,刚好 55%,卡着红线能过;超过这个数,就得少贷点了。

相反,信用好的人能占便宜。开超市的张哥征信完美,银行直接把抵押率提高到 70%,比赵大哥多贷了 20 万。

四、贷款用途:经营贷比消费贷额度高

赵大哥贷款是为了给儿子买婚房(消费用途),而张哥贷款是为了进一批年货(经营用途),这也让两人的额度差了一大截。

银行对钱的用途管得很严:

  • 消费贷:比如装修、买车、旅游,额度通常不超过 100 万,抵押率 50%-60%
  • 经营贷:用于企业进货、扩大规模等,抵押率 60%-70%,额度最高能到 1000 万(得有营业执照)

张哥就是用超市的营业执照办的经营贷,评估价 165 万,抵押率 70%,贷到 115 万;如果他办消费贷,最多只能贷 99 万。

五、银行选择:不同银行“脾气”不一样

赵大哥跑了3家银行,额度差了20 万:

  • 国有大行:评估价 160 万,抵押率 55%,贷 88 万
  • 股份制银行:评估价 165 万,抵押率 60%,贷 99 万
  • 地方银行:评估价 170 万,抵押率 65%,贷 110 万

地方银行虽然额度高,但利率也高。赵大哥算了笔账:地方银行年利率 5.5%,国有大行 4.8%,贷 100 万的话,30 年下来地方银行要多还 20 多万利息。最后他选了股份制银行,虽然比地方银行少贷 11 万,但利息省了不少。

六、想多贷点钱?这3个小技巧管用

1. 给房子 “整整容”

评估师上门前,把房子收拾干净:墙皮掉了补一补,窗户坏了换一换,阳台堆的杂物清一清。邻居王大爷花 2000 元把房子刷了遍漆,评估价多了 5 万,多贷了 3 万。

2. 办经营贷(有条件的话)

如果名下有公司或营业执照,优先办经营贷,比消费贷额度高 20%-30%。没营业执照的,可以找专业机构咨询(别找黑中介),看看能不能合规办理。

3. 多问几家银行

别嫌麻烦,至少对比 3 家银行。不同银行的评估价和抵押率可能差很多,比如赵大哥问的 3 家银行,最高和最低额度差了 22 万,够给房子重新装修一遍了。

最后想说:额度不是越高越好。赵大哥最后只贷了 80 万,他说:“钱够用就行,贷多了利息高,压力大。” 房子抵押贷款就像穿衣服,合身最重要,别为了 “撑面子” 硬要穿大码的,难受的是自己。

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