与典当有关的物权法详解之物权的优先效力

与典当业务关系最密切的两种物权是抵押权和质押权,我们运用的是其优先性。抵押与质押登记是为了优先受偿,这点大家都知道。那么这种物权的优先性体现在何处呢?在实际的使用中我们又应当注意些什么呢?为了让大家在实际的业务中更加灵活的使用物权的这一性质,本文将对这一点做详细的解释。

物权的优先性(又称为:优先效力),是指同一物上存在数个相互冲突的权利时,效力较强的排斥效力较弱的权利而率先获得实现。这种物权的优先效力是体现在两个方面的:

(1)物权之间的优先效力(在抵押登记时的时间先后):

(2)物权相对于债权的优先效力。

在这里大家要注意,物权的优先效力是相对于债权的平等性而言的。基于平等主体之间的债权更多的强调是一种平等性。同一财产上存在数个普通债权时,债权的实现顺序是平等的,每个债权的实现是不分先后顺序的。

例1:甲有个房子要买,8月1日与乙签订了该房屋的买卖合同,售价50万;8月2日又与丙签订了同一房屋买卖合同,售价60万;8月3日又与丁签订了同一房屋买卖合同,售价70万。基于债权的平等性,这个房子到底归谁,决定权在于甲。这也就是为什么光有房屋买卖合同我们不能做房产抵押业务的法律原因。

例2:甲企业现有净资产100万元整,2年前欠乙企业100万,一年前又欠丙企业100万,现在这个甲企业又来我们典当行借款100万。(以上三个借款全无担保)假设甲企业现在破产了,我们典当行最终能收回多少钱?依据破产债权的原理,乙、丙、典当行是处于同一借款顺序的,只能按照比例清偿。作为典当行的我们最多拿回的借款不会超过40万。

一、物权优先于债权及特例

物权优先于债权,是指同一物上既存在物权又存在债权时,物权的实现是优先于债权的。我们把例1更改一下,乙、丙、丁三个买家当中只有丁办理了产权变更登记。如果事情是这样,那么结果很明显,如果来典当行办理房产业务,那么只有丁有处分权。这是因为在丁办理了产权变更登记之后,丁的权利性质已经与乙、丙不一样了。丁在普通的债权之外又取得了所有权,故能从诸债权人当中脱颖而出,取得优先于其他普通债权人的地位优先受偿。这与我们办理房产业务必须要做抵押登记道理是一样的。

物权优先于债权是一项原则性的规定,适用范围非常广。但是这样的原则是有例外的“买卖不破租赁”。例如:甲有一栋房屋,于2012年出租给了乙,租期为5年。2013年3月1日甲将房屋出卖给丙并办理了登记。后丙持房产证要求乙搬出,乙不答应以致引起纠纷。在这个案例中乙对房屋享有的是承租权(债权的一种),丙享有的是所有权(物权)如果依据物权优先于债权的原则,丙本应有权要求乙搬出的,然而事实上并不是这样。在现代法上,租赁权日益物权化,为了保护承租人利益,维护正常的租赁关系。各国法律都明确规定了租赁期间租赁物的所有权发生变化,不影响原承租人的债权,原租赁合同对新主人仍然有约束力,这就是“买卖不破租赁”。而这一点对于抵押同样有效。

《担保法解释》第65条:抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。

二、不动产抵押权的优先效力

这一点与我们日常业务中关系最密切的就是房产典当业务。依《物权法》第187条,不动产设立抵押的必须登记,否则不生效。下面以房屋抵押权为例,从三个角度来看看优先性问题(即我们房产典当中抵押房产变价处置后典当行优先受偿)《物权法》第199条“同一财产向两个以上债权人抵押的,拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿:(一)抵押权已登记的,按照登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿;(二)抵押权已登记的先于未登记的受偿;(三)抵押权未登记的,按照债权比例清偿。”《担保法》第54条(1)项,也有同样的规定。

1、不在同一天登记的,以登记的先后为顺序。

2、同一天在不同部门登记的,同一顺序。《担保法解释》第58条:当事人同一天在不同的法定登记部门办理抵押物登记的,视为顺序相同。因登记部门的原因致使抵押物进行连续登记的,抵押物第一次登记的日期,视为抵押登记的日期,并依此确定抵押权的顺序。

这条规定的意思是,如果甲与A典当行在土地局办理了抵押手续,而在同一天甲与B典当行又在房管局办理抵押,那么在还款顺序上A/B两个典当行是在同一顺序的。按各自借款在总借款中的比例来分配抵押物变现的金额。剩余未能清偿的部分转为一般债权。

3、登记的与未登记的:物权优先于债权

其实严格的说,出现这种情况时,我们典当行所面对的并不是两个抵押权的先后问题,而是物权优先于债权的问题,因为未登记的不动产抵押权根本不生效。在房产业务中抵押登记的重要性由此可见一斑。

三、物权优先顺位的放弃与变更

在我们日常的房产典当业务中,抵押房产在做了抵押登记后并不是一成不变的。有很多原因都能够使我们抵押房产的优先性丧失。《物权法》第194条第1款规定“抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容,但抵押权的变更,未经其他抵押权人书面同意,不得对其他抵押权人产生不利影响。”这条法律我们可以从三个方面进行分析:

1、如果典当行自愿放弃第一顺位抵押权或自愿将顺位后移,其他抵押权人肯定会欢迎的。

2、反过来说,如果典当行的顺位在后(例:银行在前)如果典当行要将自己的顺位提前,则必须要有顺位在前的抵押权人(银行)的书面同意。

3、通过第1、2项,我们可以得出加入顺位在前的典当行通过协议将自己的担保数额增加,一定要经过顺位在后的其他抵押权人同意;反之,如果减少数额则不需要。

四、抵押权与所有权混同时,抵押权的优先性

《担保法解释》第77条:“同一财产向两个以上债权人抵押的,顺序在先的抵押权与该财产的所有权归属一人时,该财产的所有权人可以以其抵押权对抗顺序在后的抵押权。”

例如:A典当行在甲房产的抵押权优先于B、C两个典当行,在A典当行通过合法买卖取得甲房产时,甲虽然变成了抵押物的所有权人,但是甲并不丧失抵押权,且抵押权的顺位亦不受影响。如果甲房产变卖,所得价款仍然按抵押顺序进行归还。

五、在同一抵押物存在多个担保物权时,彼此之间的优先性

《物权法》第239条“同一动产上已设立抵押权或者质权,该动产又被留置的,留置权人优先受偿。”(注:留置权是指债权人按照合同的约定占有债务人的动产,债务人不按照合同约定的期限履行债务的,债权人有权依照法律规定留置财产,以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。)

《担保法解释》第76条“同一动产向两个以上债权人抵押的,当事人未办理抵押物登记,实现抵押权时,各抵押权人按照债权比例受偿。”

《担保法解释》第79条“同一财产法定登记的抵押权与质权并存时,抵押权人优先于质权人受偿。同一财产抵押权与留置权并存时,留置权人优先于抵押权人受偿。”

总结上述三个法条,首先,留置权是法定的担保物权,故优先于一切的意定担保物权。其次,抵押权的公示方法为交付,而登记的公信力高于交付,所以登记的动产抵押权优先于质押权。最后,质押的公示方法在于交付,是有一定的公信力的,所以未登记的抵押权不能和质押权相对抗。基于此我们得出如下结论:

(1)在不动产担保的场合

“法定优先权”优先于“抵押权”(法定优先权注:建设工程承包人的法定优先权即工程价款优先权,破产程序中职工工资优先受偿,船舶优先权优于船舶留置权优于船舶抵押权)

(2)在动产担保场合

在质押优先于抵押设立时:“留置权”优先于“质押权”优先于“抵押权”

在抵押权先于质押设立时:“留置权”优先于“登记抵押权”优先于“质押权”优先于“未登记抵押权”

六、总结

在典当行的实际业务操作当中因为客户需求和实际情况的不同,担保物多种多样,如何将业务做好,法律手续尽可能的完善,一直是所有典当行追求的目标。所以在典当业务经验积累的过程中,熟知当中的法律原理和相关法条的规定,达到从“知道”到“用到”这一过程,真正的将与典当相关的法律变成我们典当从业人员规避风险的一把利器。

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