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农村宅基地上的房屋能否抵押?

2007年,王某进货为由,向银行借款5万元,以其农村宅基地上所建房屋作为抵押,并用房地证办理了抵押登记,借款到期后,王某无力偿还,现银行欲主张房屋的优先受偿。

【争议焦点】

农村宅基地上的房屋能否抵押?银行能否主张对抵押房产的优先受偿?庭内讨论有二种不同意见。

第一种意见认为王某与银行签订的抵押合同无效,银行不能主张优先受偿。我国《物权法》第一百八十四条规定,耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外。可见,农村宅基地抵押是禁止的。首先,我国实行“房地一体”原则,处分农村房屋,必然涉及到该房屋所占用范围内的宅基地,而宅基地属于集体所有,是法律规定的禁止抵押物,而宅基地上的房屋是宅基地上的定作物,无法与宅基地向分割而独立存在;其次,如果农村房屋提供抵押,则把房屋所有权与土地使用权剥离了开来,与法不符;最后,我国农村村民一户只能拥有一处宅基地,如果将宅基地上的房屋抵押,抵押权实现后,抵押人可能会居无定所,不利于稳定。故该抵押合同无效,银行则不能主张优先受偿。

第二种意见认为该抵押合同有效,银行能主张优先受偿。《中华人民共和国土地管理法》规定,农村村民出租或出售宅基地上所建住宅,再申请宅基地的,不予批准。可见,村民出租、出售房屋,法律并无禁止性规定,既然可以出租、出售,那么用于抵押也应当许可。一方面,虽然处分农村房屋,必然涉及到该房屋所占用范围内的宅基地,但不妨碍抵押合同的有效性;另一方面,银行只能对宅基地上的房产的材料的价值享有优先受偿,对宅基地则无权处理,既然抵押人的抵押是自愿行为,则应承担相应权利义务。本案中,王某作为抵押人,用自己所有的房屋为借款提供抵押担保,应当在抵押物(限于房屋的材料价值)范围内,向银行承担抵押担保的责任。

【案件评析】

笔者同意第二种意见,农村房屋抵押应当有效,银行能主张对房产的优先受偿,但也存在一定的限制。理由如下:

首先,抵押是指债务人或第三人不转移财产的占有,将该财产作为债权人的担保,在债务人不履行债务时,债权人有权依法以该财产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的法律行为。我国《担保法》规定,抵押人所有的房屋和其他地上定着物,可以抵押。可见,农民以其宅基地上的房屋抵押应当是有效的,但该法还规定,耕地、宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押。

其次,虽然宅基地上的房屋抵押是有效的,但抵押权的效力不能及于该房屋占用范围内的宅基地使用权,一旦债务人不能清偿到期债务,债权人只能以抵押房屋的建筑材料作为动产优先受偿,这样将房屋拆除而以建筑材料还债,无疑大大降低了房屋的价值,这是当事人都不愿的事。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条,对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。据此,用农村房屋作抵押,银行实现抵押权也存在法律禁止规定,但不能因此否定银行享有的优先受偿权。

最后,农民所有的房屋,法律规定可以出租、出售,那么用于抵押也应当许可,但应承担相应权利义务,虽然处分农村房屋,涉及到该房屋所占用范围内的宅基地,但不妨碍抵押合同的有效性,只是存在法律对宅基地的禁止性规定,银行只能对宅基地上的房产的材料的价值享有优先受偿,对宅基地则无权受偿,而对于银行来说,这种抵押方式也存在相当的风险。本案一审宣判后,王某未提出上诉。

【法官提醒】

现实农村中,用宅基地上的住房抵押贷款屡见不鲜,但抵押权的效力不能及于该房屋占用范围内的宅基地使用权,一旦债务人不能清偿债务,债权人只能以抵押房屋的建筑材料作为动产优先受偿且执行中还存在法律禁止性规定。因此,用宅基地上的房屋作抵押是存在风险的。

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