善意取得财产可不归还 房屋登记他名风险极大

毫不知情的买主在合法市场上买到犯罪分子偷来的赃物,买主的财产权利应该得到保护吗?失主能讨回自己的东西吗?夫妻共有的房子,产权证是丈夫的名字,丈夫瞒着妻子把房子卖给了别人,妻子能要回房子吗?这些问题在物权法中都可以找到答案。

物权法具体规定为:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”

专家指出,需要注意的是,物权法规定的善意取得制度,必须同时具备上述规定中(一)、(二)、(三)个条件,受让人才可以取得物的所有权。这里排除了赠与等行为,也就是说,必须是通过“买卖”的方式取得的物权才适用善意取得制度。

据介绍,传统的民法理论认为,善意取得只适用于动产。物权法明确了不动产也同样适用善意取得。实践中,不少人都会把房屋、股权等登记在他人名下。在确立善意取得制度后,这种做法风险极大。因为有了善意取得制度,一旦登记的权利人将房屋出售他人,实际权利人就不能要求他人返还房屋。物权法作出这样的规定,主要是因为我国房地产交易活跃,登记制度不完善,登记权利人和实际权利人有时不一致,很容易使交易对方判断失误。如果没有善意取得制度,极易导致房屋买受人丧失权利。

比如,夫妻共同买房,产权证是丈夫的名字,丈夫瞒着妻子把房子卖给了别人。别人如果确实不知道这是夫妻共同财产,且支付了合理的房款并变更了房产证,就可认为是善意取得。至于夫妻之间的财产争议,只能由他们自行解决。

毫不知情的买主买到犯罪分子偷来的赃物,是否适用善意取得,主要看赃物是否是在公开市场买的。如果是私下买别人盗抢的东西,不受物权法保护;如果是公开市场和通过拍卖得到的,就给予保护。这样的规定并不是保护盗窃犯和抢劫犯的利益,而是保护买受人的利益。而原所有人可以向无权出售人请求赔偿损失。

专家指出,物权法规定的善意取得制度,目的是保证交易安全,使有关不动产和动产买卖的交易更加有效。

名词解释

善意取得:是指无权处分他人动产或不动产的占有人,将财产转让给第三人,如果买受人(即第三人)在取得该动产时系出于善意,并以合理的价格转让,即依法取得该动产的所有权,原动产所有人不得要求受让人返还的一项法律制度。

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