赵大哥最近特困惑，他那套市区的房子，中介说最少值 200 万，可去银行办抵押贷款，人家只肯贷 120 万。“这数是怎么算出来的？难道银行跟我有仇？” 其实啊，房子抵押贷款的额度，就像菜市场买菜，不是你说多少钱就多少钱，得看秤（评估价）、看菜的新鲜度（房子情况），还得看你兜里有多少钱（个人资质）。
今天兑铺贷款就用大白话聊聊，房子抵押到底能贷多少，那些影响额度的 “隐形开关” 都藏在哪。
一、先搞懂“评估价”：银行眼里你的房子值多少钱
赵大哥的房子之所以贷得少，第一步就栽在了评估价上。他自己觉得房子值 200 万，可银行评估师来了之后，拿着计算器敲了半天，说：“最多 170 万。”
评估师算钱有三个死规矩：
- 看最近成交的邻居卖了多少。赵大哥小区最近三个月成交了 5 套房，最贵的 168 万，最便宜的 155 万，平均下来 162 万。
- 看同地段的房子挂多少钱。隔壁小区一模一样的户型，挂牌价 165-172 万，取个中间数 168 万。
- 扣掉房子的 “磨损费”。赵大哥的房子住了 10 年，墙皮有点掉，窗户还是老式的，评估师说 “得扣 5 万折旧费”。
最后算下来 163 万，评估师大手一挥：“给你凑个整，165 万。” 就这，比赵大哥自己估的少了 35 万。
这里有个关键公式：贷款额度 = 评估价 × 抵押率。银行不会按评估价全款贷给你，总得留点心眼，这个 “心眼” 就是抵押率。比如赵大哥的房子评估 165 万，抵押率 60%，165×60%=99 万，银行四舍五入给了 100 万。
二、房子本身的“硬件”：决定抵押率的高低
同样是 165 万的评估价，有人能贷 115 万，有人只能贷 82 万，问题就出在房子的 “硬件配置” 上。
1. 房子类型：住宅比商铺多贷 20%
开饭店的王姐用商铺抵押，评估价 165 万，抵押率只有 50%，只能贷 82 万。银行的理由是：“商铺生意好坏影响房价，万一你还不上钱，商铺砸手里不好卖。”
而住宅就吃香多了：
普通商品房：抵押率 60%-70%（新房能到 70%，老房子 60%）
别墅：独栋别墅 50%-60%，联排别墅 60%-65%（别墅太贵，接盘的人少）
公寓：商住公寓 40%-50%，纯住宅公寓 50%-60%（公寓产权年限短，水电费还贵）
2. 房龄和面积：太老太小都吃亏
赵大哥的房子房龄 10 年，不算太老，但面积只有 55 平米，银行说 “面积小于 60 平米，抵押率降 5%”。就这 5%，让他少贷了 8 万多。
银行对房子的“身材”很挑剔：
- 房龄超 20 年：抵押率直接砍 10%（比如本来能贷 70%，现在最多 60%）
- 面积小于 50 平米：很多银行直接拒贷，能贷的也得降 10%-15%
- 顶楼或底楼：评估价再砍 2%（顶楼漏水风险高，底楼潮湿）
不过学区房是例外。同事小李的房子 45 平米，房龄 15 年，但属于重点学区，抵押率 65%，比同面积非学区房多贷了 15 万。
三、你的个人资质：信用好能多贷 5%-10%
赵大哥的贷款额度还有个坑：他 3 年前有过一次信用卡逾期，虽然只晚还了 10 天，但银行还是把他的抵押率从 60% 降到了 55%。
银行看你“靠谱不靠谱”，主要看这三点：
- 征信记录：近 5 年有逾期，尤其是连续 3 次以上逾期，抵押率肯定降；逾期次数多的，可能直接被拒贷。
- 收入情况：月供不能超过月收入的 50%。赵大哥月收入 2 万，月供 8000，刚好 40%，符合要求；如果月供超过 1 万，银行可能会让他少贷点。
- 负债情况：名下有其他贷款的，所有月供加起来不能超过月收入的 55%。比如你每月还车贷 3000，房贷月供 8000，月收入 2 万，3000+8000=11000，刚好 55%，卡着红线能过；超过这个数，就得少贷点了。
相反，信用好的人能占便宜。开超市的张哥征信完美，银行直接把抵押率提高到 70%，比赵大哥多贷了 20 万。
四、贷款用途：经营贷比消费贷额度高
赵大哥贷款是为了给儿子买婚房（消费用途），而张哥贷款是为了进一批年货（经营用途），这也让两人的额度差了一大截。
银行对钱的用途管得很严：
- 消费贷：比如装修、买车、旅游，额度通常不超过 100 万，抵押率 50%-60%
- 经营贷：用于企业进货、扩大规模等，抵押率 60%-70%，额度最高能到 1000 万（得有营业执照）
张哥就是用超市的营业执照办的经营贷，评估价 165 万，抵押率 70%，贷到 115 万；如果他办消费贷，最多只能贷 99 万。
五、银行选择：不同银行“脾气”不一样
赵大哥跑了3家银行，额度差了20 万：
- 国有大行：评估价 160 万，抵押率 55%，贷 88 万
- 股份制银行：评估价 165 万，抵押率 60%，贷 99 万
- 地方银行：评估价 170 万，抵押率 65%，贷 110 万
地方银行虽然额度高，但利率也高。赵大哥算了笔账：地方银行年利率 5.5%，国有大行 4.8%，贷 100 万的话，30 年下来地方银行要多还 20 多万利息。最后他选了股份制银行，虽然比地方银行少贷 11 万，但利息省了不少。
六、想多贷点钱？这3个小技巧管用
1. 给房子 “整整容”
评估师上门前，把房子收拾干净：墙皮掉了补一补，窗户坏了换一换，阳台堆的杂物清一清。邻居王大爷花 2000 元把房子刷了遍漆，评估价多了 5 万，多贷了 3 万。
2. 办经营贷（有条件的话）
如果名下有公司或营业执照，优先办经营贷，比消费贷额度高 20%-30%。没营业执照的，可以找专业机构咨询（别找黑中介），看看能不能合规办理。
3. 多问几家银行
别嫌麻烦，至少对比 3 家银行。不同银行的评估价和抵押率可能差很多，比如赵大哥问的 3 家银行，最高和最低额度差了 22 万，够给房子重新装修一遍了。
最后想说：额度不是越高越好。赵大哥最后只贷了 80 万，他说：“钱够用就行，贷多了利息高，压力大。” 房子抵押贷款就像穿衣服，合身最重要，别为了 “撑面子” 硬要穿大码的，难受的是自己。
