物权法基础知识之抵押物

一、抵押物概述

抵押物又称为抵押财产,它是抵押权的标的物,是指抵押人用以设定抵押权的财产。

对抵押物应当注意以下问题:(1)抵押物必须是可以转让的物,凡是法律禁止流通或强制执行的财产不得作为抵押物。(2)抵押标的物必须特定。如果抵押标的物没有约定或者约定不明,当事人可以对抵押合同进行补正。无法补正的,抵押合同不成立。(3)抵押权设定前为抵押物的从物的,抵押权的效力及于抵押物的从物。但是,抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时,抵押权的效力不及于抵押物的从物。(4)抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的,抵押权的效力及于补偿金;抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的,抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物;第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的,抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。(5)在共有关系中就共同财产设定抵押,法律有特别规定:如果是按份共有,则按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押;如果是共同共有,共同共有人应当征得其他共有人的同意才能设定抵押,否则抵押无效,但是其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意。

二、可以抵押的财产范围

《物权法》第180条规定了可以用以抵押的财产范围:

(1)建筑物和其他土地附着物。土地附着物包括尚未与土地分离的农作物,但当事人以农作物和与其尚未分离的土地使用权同时抵押的,土地使用权部分的抵押无效。因为种植农作物的土地属于耕地的范畴,根据法律规定,属于不可以抵押的财产。

(2)建设用地使用权。对于建筑物和建设用地使用权的抵押,结合《物权法》第182条的规定,要注意几点:第一,以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权同时抵押。以建设用地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。即“地随房走,房随地走,房地一体。”即使抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。第二,如果以城市房地产设定抵押的,土地上新增的房屋不属于抵押物。抵押权实现时,可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同变价,但对新增房屋的变价所得,抵押权人无权优先受偿。第三,集体所有的土地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权一并抵押。

(3)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权。需要注意的是,《物权法》颁布以前的《担保法》强调土地承包经营权的抵押应当取得发包人的同意。根据《物权法》规定,凡是与《物权法》不一致的,以物权法为准。因此以此项财产设定抵押,不再强调发包人同意这个构成要件。

(4)生产设备、原材料、半成品、产品。此类动产既可以作为一般的动产抵押的标的物,还可以作为浮动抵押的标的物。

(5)正在建造的建筑物、船舶、航空器。另外,《担保法司法解释》第47条规定,依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物也属于可以抵押的标的物。

(6)交通运输工具。

(7)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。另外法律还特别规定,抵押人可以将前面七项内容的财产一并抵押。

三、不得用于抵押的财产范围

《物权法》和《担保法》不仅规定了可用于抵押的财产,而且还规定了不得用于抵押的财产。根据《物权法》第184条的规定,下列财产不得抵押:

(1)土地所有权。在我国,土地归国家所有和集体所有,而不能为私人财产。土地所有权不得抵押,也就是不能以国家或集体所有的土地抵押,否则抵押合同无效。

(2)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但是法律规定可以抵押的除外。这里的例外有两处:一是以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权可以抵押。二是乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。故只能“地随房走”,不能“房随地走”,而且以这两种财产进行抵押的,在实现抵押权后,未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。

(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。但是根据《担保法司法解释》的规定,如果学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体,以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的,人民法院可以认定抵押有效。

(4)所有权、使用权不明或者有争议的财产。所有权、使用权不明或者有争议,无法确定是否有处分权,因此不得抵押。

(5)依法被查封、扣押、监管的财产。但是已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的,不影响抵押权的效力。

(6)法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。如以法定程序确认为违法、违章的建筑物。

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