■白某咨询说，白某的朋友项某向其借款20万元，项某把自己名下的一处房产的房产证交给了白某，说是把该处房产抵押给白某。借款到期后，若项某不能归还借款，就把抵押的房产抵给白某。问：白某持有该房产的房产证，是否享有该处房产的抵押权？
律师：根据《物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，建筑物抵押权的设立，必须向相关部门办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，白某持有项某房产的房产证，并不享有该处房产的抵押权，该处房产的抵押权未设立，项某和白某必须持相关的证件材料到房管局办理抵押登记，登记后，白某才能享有该处房产的抵押权。
■方某咨询说，苏某从方某处借款30万元，以苏某名下的一处房产抵押给方某，并办理抵押登记，但是对抵押担保的范围没有约定，问：抵押房产的担保范围包括什么？
律师：根据《物权法》第一百七十三条的规定，担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。
■沈某咨询说，沈某是A公司的法定代表人，A公司有一处建设用地使用权，以出让的方式取得。该土地现建有房屋一百间，A公司想以该处土地上的房屋做抵押从银行贷款。问，A公司能否以该土地上的房屋单独抵押？
律师：根据《物权法》第一百八十二条的规定，以建筑物抵押的，该建筑物占有范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视
为一并抵押。本案中，A公司不能单独以建设用地上的房屋做抵押，若A公司不把房屋和建设用地使用权一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
■方某咨询说，石某因向方某借款，把石某名下的一处房产抵押给了方某，并办理了抵押登记。方某和石某约定：“若借款到期后，石某不能归还借款给方某，抵押的房产就归方某所有。”问：方某与石某的约定是否有效？
律师：根据《物权法》第一百八十六条的规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。本案中，方某和石某约定：“若借款到期后，石某不能归还借款给方某，抵押的房产就归方某所有”，该约定是无效的。
■艾某咨询说，艾某是B公司的法定代表人，B公司以某处建设用地使用权及该土地上的房屋抵押给了银行，以从银行取得贷款。抵押期间，B公司又在抵押的土地上新建了数处房屋。问，新建的房屋是否属于抵押财产？银行是否有权优先受偿？
律师：根据《物权法》第二百条的规定，建设用地抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产；该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。本案中，B公司在抵押的建设用地使用权的土地上新建的房屋，不属于抵押财产，抵押权人银行无权优先受偿。
■范某咨询说，范某与吴某是朋友关系，吴某是种粮大户，因为资金紧张，从范某处借款30万元，并把自己的50型号农用拖拉机出质给范某。问：拖拉机的出质合同主要包括哪些条款？范某对拖拉机的质权何时设立？
律师：根据《物权法》第二百一十条的规定，设立质权，当事人应当采取书面形式订立质权合同：质权合同一般包括下列条款：（一)被担保债权的种类和数额；(二）债务人履行债务的期限；（三）质押财产的名称、数量、质量、状况；（四）担保的范围；（五）质押财产交付的时间。根据《物权法》第二百一十二条的规定，质权自出质人交付质押财产时设立。本案中，吴某将拖拉机交付给范某时，范某对拖拉机的质权设立。
■薛某咨询说，薛某三年前租赁了何某两间门市房，用于经营百货。今年5月份，由于租赁房长期没有修缮，现在需要重新装修才能继续使用，薛某找到何某，要求其修缮租赁门市，但是，何某说：“房子是薛某在使用，应当由薛某负责房子的修缮事宜”。问：何某是否应当对租赁门市进行修缮？费用应当由谁承担？
律师：根据《合同法》第二百二十条、二百二十一条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，薛某租赁何某的门市房，现在房子需要修缮，何某应当承担房子的修缮义务，并承担修缮房子的费用。
■靳某咨询说，2013年元月份，靳某与赵某签订了一份租赁合同，靳某把自家的三间房子租给赵某使用，租期为三年。但是从今年三月份开始，赵某一直未向靳某支付租金，靳某多次找到赵某，要求其支付租金，赵某以各种理由推脱不支付租金。问：靳某是否可以解除与赵某之间的租赁合同？
律师：根据《合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，靳某可以要求赵某在一定期限内支付租金，若赵某逾期没有支付租金给靳某，靳某可以解除与赵某之间的租赁合同。
■陆某咨询说，今年元月份，陆某租赁了孙某一处房屋，用于自己及家人的居住，租期为两年。现在孙某打算把陆某租赁的房屋卖掉。问：陆某是否有优先购买孙某房屋的权利？
律师：根据《合同法》第二百二十九条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。本案中，孙某打算把陆某租赁的房屋卖掉，应当在合理期限内通知陆某，陆某在同等条件下有优先购买的权利。
■沈某咨询说，今年5月份，沈某与D房地产开发公司签订了一份购房协议，沈某从D房地产开发公司处购买房屋一套，2016年交付房屋，并支付了50万元给D房地产开发公司，后来得知D房地产开发公司没有商品房预售许可证明。问：沈某与D房地产开发公司签订的购房协议是否有效？
律师：根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，D房地产开发公司在未建好房屋之前，与沈某签订的购房协议属于商品房预售合同；因D房地产开发公司未取得商品房预售许可证明，所以，D房地产开发公司与沈某签订的购房协议是无效的，但是，如果沈某起诉D房地产开发公司，在起诉之前D房地产开发公司取得商品房预售许可证明的，D房地产开发公司与沈某签订的购房协议可以被追认为有效。
■杨某咨询说，今年4月份，杨某与E房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同，杨某从E房地产开发公司购买房屋一套，首付24万元，余款以按揭贷款的方式还款，E房地产开发公司保证为杨某办理所购房屋的银行贷款。合同签订后，杨某即向E房地产开发公司支付了首付款24万元，但是，E房地产开发公司没能把房屋贷款办好，不能与银行订立担保贷款合同，使杨某不能以按揭贷款的方式支付购房款，E房地产开发公司还催要杨某支付剩余的购房款。问：杨某能否解除与E房地产开发公司之间的购房合同？请求E房地产开发公司归还已支付的购房款？
律师：根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条第一款的规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。本案中，E房地产开发公司保证能办理银行贷款，杨某才与其签订了商品房买卖合同并支付的首付款，E房地产开发公司未能如期办理银行贷款，使杨某不能以按揭贷款的方式支付剩余房款，所以，杨某如不能履行支付剩余购房款的合同义务，杨某可以请求解除与E房地产开发公司的商品房买卖合同，并请求归还已支付的购房款和赔偿损失。
