房产典当贷款中的“三查制度”

一、贷前调查

1.当户的核查

首先,查验当户身份的真实性。可通过验证居民身份证、户口簿、人口信息查询中心等;当户为企业法人的应验证组织机构代码证、营业执照、税务登记证、公司章程、股东身份证明等。

[风险提示]该环节审查不严,则出现无效合同、无效抵押的经济诈骗(骗当)结局。

其次,查验当户身份的合法性。主要有当户是自然人的年龄应在18周岁(不含)以上,且具有完全民事行为能力;借款人及抵押人是否一致;权属关系是否存在产权共有人,当户的婚姻状况如何,应提供民政部门出具的婚姻状况证明文件等。

[风险提示]谨防出现精神病人、假夫妻、假共有人;不具有合法性、权利有瑕疵,典当行应提前规避否则陷入法律风险进入漫长的诉讼过程。

2.当物的核查

首先,核实房地产权证书的真实性,及所列明信息是否与当物的实际情况一致。可通过查询档案的方式及证书本身特有的类似货币的鉴别特征核对证书真伪。

[风险提示]房产的实地勘察要对路标、门牌、布局核对,房屋居住人数可观察牙刷数量、鞋架上的鞋、地板清洁度等细节。谨防伪造房地产权证书真信息档案,连同伪造身份证明出现的诈骗行为。

其次,核实房产的状态,处于出租、抵押、查封状态的房产要核实情况有效规避。

[风险提示]出租状态的应查阅租赁合同,要求承租人签署承诺书;抵押状态的应避免重复抵押和有限产权抵押(含按揭);查封状态的应与当户核实并了解其解封情况;对于出现上述状态的应避免先典当后登记,坚持必须办理好他项权证才发放贷款。

再次,核实房产的性质,可以典当的房产类型限于本省内居住用房、商业用房(含商铺、写字楼、综合楼),对于外省房产、在建工程、宅基地等法律禁止的、超出经营范围的或有瑕疵的业务应规避受理。

[风险提示]例如:存在法律纠纷的房产、列入拆迁公告或拆迁规划范围内的房产、违章建筑、未缴纳土地出让金、未转商业用地的军队用地上的建筑、单位对房产的权属有控制的房改房、房产共有权人中有未成年人、房产明显属于借款人(抵押人)及其所抚养家属的生活必需品且无证据表明在我公司处置抵押物时借款人有能力、房产所在楼座整体空置3年(含)以上、变现能力存在其他明显瑕疵的房产。

3.查验证件要做到“四对照,四相符”,即:

①“人、证对照,人、证相符”;

②“证、证对照,证、证相符”;

③“证、物对照,证、物相符”;

④“人、物对照,人、物相符”。

二、贷中审查

贷中主要审查其资金使用的合规性、安全性及盈利性。现实审贷分离、分级审批的贷款管理制度,审查人员应当对调查人员提供的资料进行形式审查,核实、评定,复测贷款风险度,提出意见,按规定权限报批。

1.贷款的用途调查

相对从银行渠道融资而言,典当行的融资成本较高。所以,我们应更多的关注借款人的资金用途。对于用于国家政策禁止、违规违法的用途应坚决不贷。

[风险提示]经营娱乐场所、黄赌毒,抵押人与借款人不一致,包养二奶、生活习惯不良、家庭不和睦者拒绝受理。

2.还款的来源调查

安全性是资金三大特性之首,为确保安全应要求客户提供第二套居所证明及担保人,通过司法程序拍卖现实抵押权是最后的选择而不是最佳的选择。

[风险提示]所以,对于新客户尤其是新成立的企业应尽职调查,评估其盈利能力,对于离异后有婚姻纠纷的以及30岁以下的年青人,偿还能力要首要考虑。

3.合同等法律要件的合规性审查

按照上述先人、后物、再资金的顺序审查完贷款的三要素后,基本可以确定是否可以受理该业务,一经确认我们接下来要做的就是完善和签署法律文件。对草拟的合同进行分级审查,排除漏洞和风险隐患。

[风险提示]合规性审查包含合同、当票、续期、委托书的格式和内容的正确与否,抵押登记手续是否完备等。

三、贷后检查

1.发放当金的管理:确认借款人与收款人一致、到帐方式,收存证件。

2.还款注销登记:妥善保管注销登记资料,专人涂销,防止抵押权人资料被盗用。

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