在建工程典当流程及评估方法

上海东方典当公司总经理王福明先生说过这样一句话:“典当业务就是做人的业务……”在我理解看来:这里面做人包括二个方面:一方面是当户的资信,另一方面是典当行做人处事的方法。

王总还举了一个例子说:“当户如果人品好,拿一个价值五元钱的抵押物来,我可以贷给他十元;如果当户人品不好,拿一个价值一百元的抵押物来我都不敢贷给他五元。”

典当公司若想从事在建工程典当业务,首先要具备建筑行业一定的专业知识,比如:典当公司可聘用持有中国房地产经纪人执业资格证书的人才等。专业知识的重要性,想必大家是非常清楚的;其次要搞清对方的资信、行业内的口碑等。

除了上面的两点,在做在建工程还需要重点考察以下几点,当然操作的前提不能少,那就是对方的资信与人品了。

首先预售许可证是必须的,再者考察该项目有无联建(联建是指有两个或两个以上的开发商共同建设一个建筑项目的情况。例如:建设土地的使用权属一方的,出资建筑的是另一方。)以及已经完成的建筑工程量的资金来源情况(例如:有无银行贷款、建筑商垫资等);然后,需要审核经当地建设工程主管部门批准的该项目所有的建设手续是否完备以及开发商的建筑资质等情况。

主要手续包括:

1、商品房预售许可证正副本原件(注意有效期限);

2、国有土地使用权证原件(注意有无抵押贷款情况及是否年检);

3、建设用地规划许可证原件;

4、建设工程规划许可证原件;

5、建设工程施工许可证原件;

5、企业法人营业执照和开发商建筑《资质证书》原件(注意是否通过年检);

6、建设用地红线图

7、经规划部门审查批准的建筑施工图;

8、建筑工程施工合同(特别重要,可了解承建工程方基本情况和项目工程总造价、工程款支付条件、支付方式以及是否存在施工单位垫资建设等情况)等。

一般来说,该项目有了经当地建设主管部门颁发的商品房预售许可证后,该项目的建筑手续是应该完备了的,但或许此时还存在人为的因素,法律法规有时在利益面前显得苍白无力,所以,必须要认真细致逐字逐句再审核。

手续没问题后,随之进入估价谈判阶段,这也是最难把握的阶段之一。首先实地考察项目的形象进度,了解建筑施工进度计划。一般来说,在建工程典当贷款都是在项目的后期了,比如说差个综合验收的费用或消防安装费用、环境建设费用、电梯及安装等小型设备的费用什么的。所以实地考察相当重要,而且要特别仔细才可以。

实地考察(即掌握该工程于所在城市中的具体坐落位置及其周围土地的利用、总体规划状况;调查此地块的权利状况,包括权利性质、使用年限、能否续期等;掌握该工程用途、容积率、覆盖率、绿化率、建筑高度限制等;查清该工程周边房屋的售价情况,为估算当金提供依据)。因为该项目可以预售了,所以还要去当地房交所了解该项目的预售情况,这一点也至关重要,杜绝出现预售给实际购房者后又拿来抵押的情况(俗称“一房多买,一女多嫁”),这样可避免一旦出现绝当,在法律上典当行就不是优先受偿的情况。考察预售情况另一目的还在于,该项目销售情况不能超过总售销量的百分之八十为宜,以便我们典当行能从理论上于剩下的房屋销售款中收回本金和利息。这项工作需要认真估算的,最好请懂建筑的注册会计师或注册评估师协助估算一下。

以上没问题了,就是开始选择和确认抵押物,一般应典当行应考虑选择户型、朝向合理,面积适宜的房屋;然后估价,关于当金的多少适宜,我们一般是采取在当地建筑成本上打五至七折。千万不能按对方的销售价来估价,一定要按当地的建筑成本价来估价,各地情况或许不同,可根据当地情况酌情处理。需要说明一点,评估师事务所或会计师事务所出具的评估报告只能作为参考。

双方在抵押物、当金,利息和综合费用方面谈妥后,就可以准备抵押手续了,在准备抵押手续时,为了避免对方拖欠建筑工程公司的工程款项,我们要求该项目的承建方出具放弃用于抵押贷款房屋优先受偿的承诺书。

具体办理抵押手续就简单了,根据当地房交所要求,一般应提供如下基本资料:

1、商品房预售许可证副本(有联建情况的项目还需提供联建协议);

2、借款合同(原件一份,复印件三份);

3、房地产抵押合同一式三份;

4、非整栋或整栋抵押的,应提交用红线圈定的抵押范围并由抵押人认可的分层平面位置图;

5、抵押双方法人登记证书和法定代表人授权委托书及代理人身份证。

6、其它要求的资料。

另外典当行应要求提供在建工程抵押的当户出具《公司章程》原件(最好由典当行自行去工商局查询,以准确了解对方的股东出具情况)和股东会决议(即允许以在建工程作为抵押物向典当行借款)。办理完抵押登记后,再到当地公证处办理赋予债权文书(借款合同)强制执行效力的公证,以避免一旦绝当后出现漫长的诉讼程序。

最后为了监控风险,最好多去工地多看看进度,尽可能从多个渠道了解对方当前的一些最新情况,以备不时之需。另外还需要注意一点为了保证还款的渠道,

该项目的开发商不能仅靠房地产经营为续的,最好是多元化经营的企业。总之,在建工程典当是高风险、高利润的业务,各位同行在操作中应慎之又慎。

附参考资料:

一、在建项目抵押的条件

确定开发完成后的不动产总价根据所开发不动产的类型,开发完成后的不动产总价(总开发价值)可通过以下两个途径确定:对于习惯出售的不动产,如居住用商品房、工业厂房等,应按当时的市场交易价格,采用市场比较法确定;对于习惯出租的不动产,如写字楼和商业不动产等,可根据当时的租金水平,采用市场比较法确定所开发不动产出租的纯收益,再采用收益还原法将出租纯收益转化为不动产总价。

关于在建项目抵押的条件,法律并未做明确规定。但是根据《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》以及其他法律法规等的规定可以得出,在建项目抵押必须满足以下几种条件:

1、已经交付全部土地出让金,取得国有土地使用权证书。根据《担保法》的规定,债务人不履行债务时,债权人有权以折价、拍卖或变卖的方式处置抵押物,就相关价款优先受偿。集体所有土地或划拨形式取得的土地使用权不能转让,故不得进行抵押。

2、取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。《城市房地产抵押管理办法》明确规定在建工程抵押合同应载明土地使用证、建设用地规划许可证以及建设工程规划许可证三证的编号,而只有已经取得三证的情况下,才能按要求填写相应编号。

3、按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。因为只有符合该比例要求,开发商才能申请商品房预售,在建项目才具有了可转让的属性,满足抵押法定要求。

4、在建项目与土地使用权必须同时抵押。《城市房地产抵押管理办法》明确规定,以在建工程已完工部分抵押的,其土地使用权随之抵押。这也是与我国房地产法律中的“房随地走”或“地随房走”保持一致的要求。

二、在建工程的评估方法

在建工程的评估方法主要是重置成本法。收益现值法也可以有条件地运用。因为可比较的案例较少,一般而言市场比较法不适用。

1、重置成本法评估在建工程。

其思路与评估固定资产相同。固定资产(建筑物)其重置价一般包括前期费用(勘察、设计、七通一平等),直接费(人工、材料、机械)、间接费用、其他费用、资金成本、合理利润、调节税等。因此,运用重置成本评估在建工程时,其重置价一般应包括以上全部项目。但是随建筑物用途的不同,个别项目可能会有所调整。如工业厂房重置成本中一般不包括“合理利润”。另外,在建工程的资金成本一般以实际发生额为基数计算。

非竣工或非停工的在建工程其成新率一般为100%。停工项目和竣工项目一般要计算实体性陈旧贬值,功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值。这里实体性贬值是指因自然条件破坏的程度,计算公式为:实体性陈旧贬值=破坏程度总费用/工种项目总费用,功能性陈旧贬值是指成本费用在同类比较中增加的费用累计折现值/工程项目总费用;经济性陈旧贬值指未达到的设计能力程度,其计算公式为:经济性陈旧贬值=(设计生产能力-实际生产能力)/设计生产能力。从重置成本法评估操作来看,企业在建工程帐面值对评估的作用并不是很大的。一般而言,在建项目各项费用(如前期费用、其他费用等)均可通过有关规定计算得出;而直接费一般采用实地勘察得出工程形象进度之后,再乘以工程总投资(总预算)的方法也可以得出。当然对于工程较长的项目,可能要对工程总预算作适当的物价因素、技术因素的调整,这样才能得到较合理的评估值。

2、收益现值法评估在建工程。

一般情况下,用重置成本法评估是基于在建项目的收益率等同于社会平均收益率。如果评估人员认为在建工种项目的收益率明显高于或低于社会经济水平,可以采用收益现值法进行评估。在运用收益现值法评估时,除项目收益可以预期等满足收益现值法所要求的一些条件外,还要注意以下几个问题:

1、在建工种的整体性要求。一般而言,形象进度在85%以上和竣工项目可以采用收益法。

2、评估以一年为期较为合理。

3、风险增加,在建工程的风险性高于一般评估项目,尤其运用收益法时,由于不确定因素,风险更大。对评估人员来说,需要丰富的经验,细致的工作,当然也要承担更大的风险。

三、在建工程抵押物价值的确定

《担保法》第三十五条规定“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值”。建设部、中国人民银行、中国银监会于2006年1月联合下发的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》规定,“房地产抵押价值由抵押当事人协商议定,或者由房地产估价机构进行评估。房地产管理部门不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值”。按照该《通知》及《担保法》的有关要求,银行在确定在建工程抵押物价值时,可委托房地产评估机构对拟抵押的在建工程进行评估,在评估的基础上确定在建工程抵押物的市场公允价值。由于在建工程抵押尚有需多不确定因素,所以银行在核定抵押物价值与实际可贷款额度的折率时应从紧把关,一般在建工程抵押折率应控制在60%以内。

四、在建工程抵押权与工程款优先权问题

《合同法》第二百八十六条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《合同法》在该条中对工程款享有优先受偿权作了规定,但法定抵押权与工程款享有优先受偿权谁先行使,《合同法》中未作明确。但是,最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)则采纳了工程款法定优先权说,并从字面上与抵押权区别开来。批复第一条规定:“人民法院在审理房地产纠纷案件时和办理执行案件中,应当按照《合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”由此看出,工程款受偿的法定优先权绝对地优先于抵押权,而无论抵押权登记与否、成立的时间是否在工程款法定优先权之前。

按照该司法解释,对典当行来说,在建工程抵押贷款最大的风险就是工程款优先受偿权优于抵押权问题。建设工程价款优先受偿权作为法定优先权,不仅是由法律直接予以规定的,而且无须办理登记手续,其受偿额不属公示信息,从而导致抵押权人对自己的风险无法预测和控制。

1、要求客户提供与在建工程施工单位签订的建设工程合同,注意审查合同约定工程的总造价、工程款支付条件、支付方式以及是否存在施工单位垫资建设等情况。

2、确定在建工程可抵押担保额度时,应将尚欠施工单位的工程款从抵押物价值中剔除。对尚欠工程款的情况,应要求工程施工单位出具书面证明材料。

3、要求工程施工单位对典当行贷款提供担保或书面承诺放弃工程款优先受偿权。典当行在办理贷款时除在建工程抵押外,还可以要求增加工程施工单位作连带责任保证担保,如出现施工单位主张工程款优先权时,典当行可要求施工单位承担抵押物不足清偿部分的保证责任,使贷款资金不受损失。另外,在客户以在建工程申请抵押贷款时,典当行可要求施工单位出具放弃工程款优先受偿权的书面承诺,从源头上避免出现抵押权与工程款优先受偿权之间的冲突。

五、在建工程的建筑物与土地使用权必须同时抵押

《城市房地产抵押管理办法》明确规定,以在建工程已完工部分抵押的,其土地使用权随之抵押。这也是与我国房地产法律中的“房随地走”或“地随房走”保持一致的要求。典当行在办理在建工程抵押贷款时,应把整宗土地使用权与在建工程的建筑物一并抵押,而不能仅仅抵押在建工程建筑物占用部分的土地使用权,土地使用权和在建工程建筑物的数量、面积、有关权证号码等情况应在抵押物清单上载明。在建工程抵押应按规定到相关部门办理抵押登记手续,取得抵押物登记证。

六、办理房地产抵押登记

《城市房地产抵押管理办法》明确规定:

第三十二条办理房地产抵押登记,应当向登记机关交验下列文件:

(一)抵押当事人的身份证明或法人资格证明;

(二)抵押登记申请书;

(三)抵押合同;

(四)《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》,共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明;

(五)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料;

(六)可以证明抵押房地产价值的资料:

(七)登记机关认为必要的其他文件。

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